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內容來自sina新聞

央行國慶前突擊松綁房貸中高端地產商笑翻瞭

幾天前，開發商們還在為二套房的首付成數過高而傷透腦筋，想出各種各樣的辦法來解決二套房首付的融資。有些甚至考慮動用信托機構的資產證券化產品，以幫助購房者籌措首付款。

然而，今日下午(9月30日)央行最新發佈的《中國銀行業監督管理委員會關於進一步做好金融服務工作的通知》，讓高端住宅產品的開發商少瞭些煩惱。按照上述政策，還清貸款後再認購房屋即算首套，而不再像以前，購買第一套房才能算首套。這意味著原本被認為二套房貸的部分住宅，之後的首付成數將大幅下降。高端住宅的購買門檻由此降低，成交量有望因此釋放。

需求強勁的改善型住宅市場

盡管上海前9月的市場總體成交量很差，但改善型市場的需求從來都不弱。

來自德佑地產的一份研究報告顯示，今年以來，5-7萬元/平方米單價級別的公寓卻逆勢熱銷。截止9月21日，今年全市單價5-7萬元的商品住宅共計成交1942套，較去年同期上漲55.24%。而在10萬元單價以上的住宅市場，成交量也同比增長兩成左右。

對銀行來說，二套房貸，由於貸款人群還款能力強，抗風險能力強，一直是銀行比較看好的客戶資源。此前，就曾有銀行在房貸緊張的情況下，給首套房的購房者上浮貸款利率，而給二套房的買傢市場基準利率。原因就在於，銀行認為二套房的貸款者抗風險能力更強，是更優質的資產。

在這樣的背景下，央行將還清的二套房貸視為首套，並允許按照首套房貸給出優惠利率，自然對高端住宅類產品是一個重大利好。

《每日經濟新聞》記者發現，朋友圈內最為興奮的基本都是中高端住宅產品的開發商。

新城地產高級副總裁歐陽捷曾經做過一個計算，即使目前的房價較2010年的房價有15%的折讓，貸款買房的買傢所需要承擔的總購房成本仍然要比2010年高出很多，原因在於2010年時首套房的購房者可以按7折利率辦貸款，而現在基本上是基準利率。以貸款周期20年計算，即使眼下的房價比2010年便宜15%，目前買房的總成本仍然要高出2010年時很多。

貸款利率對二胎代償貸款全省皆可處理購房者的買房意願影響顯而易見。

改善型住宅對開發商利潤貢獻高得多

不過，新的貸款政策實施後，對不同市場的影響也許會有所不同。

雖然，剛銀行2胎房貸利率怎麼貸款比較會過件需市場重新獲得7折貸款利率，但是能否因此觸動市場迅速成交卻是未知數。目前剛需住宅供給，相對於改善型住宅更多，競爭也更為激烈一些。另一方面，金融行業人士也曾談到過對剛需市場還款能力的擔心。

最高法院的司法解釋此前曾明確規定，個人的唯一一套住宅不能強制拍賣。首套房的購房者如果不能及時還貸，有可能給銀行帶來較大的風險。對於銀行來說，這樣的高風險貸款，顯然是不願意給出較低利率貸款的。相比之下，已經有一套房的改善型住宅買傢在償還能力上更強一些，也是銀行眼中相對優質的客戶。

對開發商來說，如果房貸政策松綁，能刺激改善購房需求入市，對於改善企業的利潤率將有很大好處。

旭輝集團董事長林中說，目前改善型住宅的利潤率，要比剛性需求高得多，增加改善型住宅的比重，將能夠提升集團整體利潤率。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-09-30/19112931446.shtml

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