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內容來自sina新聞

新城鎮化招商引資及城鎮化資本與項目對接的機遇

主持人：下面進入第二輪的對話，首先有請國傢級哈爾濱開發區管委會招商局張濤，北京市房山區良鄉鎮人民政府王建華主任，上海華茂凱泰國際投資發展有限公司劉凱執行董事長、北京思源置地房地產顧問有限公司丁武總經理，各位嘉賓上臺。

?? 咱們還是這樣，按照老規矩，請咱們上臺四位嘉賓分別介紹一下自己所從事的行業包括自己的公司情況，好不好？先從丁總。?

丁武：大傢好，我是北京思源經濟的丁武，其中流通流域綜合服務商，包括土地環節的策劃招商，一手房營銷代理，二手房的交易還有科技板塊，在房地產流通領域裡面我們有一個思源置地做到全國的北方最大全國前三，一手房代理，2010年美國紐交所上市。思源置地做大片區土地一級開發顧問和推廣招商，所以今天也很高興過來在這個環節裡邊跟大傢做一些交流。?

張濤：各位女士們、先生們，下午好，我來自於東北黑龍江哈爾濱市，我所在的工作崗位是國傢級高新區，哈爾濱高新區招商局。冰城、濕地之都也好、東方小巴黎也好，大傢對這個城市自然情況瞭解，我簡單說一下開發區的情況，開發區是第一批國傢級高新區，1991年設立，國傢給它的所限轄區域30多平方公裡，十年前開發完畢，五年前跨過我們的母親河松花江到老城區的北部所謂江北地區發展，要打造一個哈爾濱的新城，那我們負責的規劃占地面積是700多平方公裡，初期開發是137平方公裡，我這次之所以來跟我們主題相近，我要打造新區是原有老城區和農村的城鄉結合部，所以這個概念是相吻合，也想借此機會歡迎大傢到哈爾濱走一走，看一看，尋找一下合作的機會，謝謝。??

王建華：大傢下午好，首先感謝趙總，感謝咱們聯盟，感謝咱們在座的嘉賓給我這次交流的機會，我兩項工作，一項是我跑京和滬兩地，一項工作負責上海雜志的編輯，主要瞭解上海還有自貿區、長三角地區經濟發展和趨勢，這是一個平臺，信息平臺。還有一個就是負責房山區良鄉鎮和中國海外地產合作的城鄉統籌一體化項目這個具體工作，是政府和央企合作項目的代表，謝謝！?

劉凱：大傢好，非常感謝新城鎮化聯盟以及牽頭人趙總給我學習機會。華茂凱泰也是很新穎的公司，2010年配合世博會安保工作的協調和宣傳，我們公司本身也是外交部的關系，平時基本上會務比較多。隨著新城鎮的發展，公司未來也相當於協助像新城鎮化聯盟這樣一些牽頭單位組織一些金融聯盟的合作夥伴來對局部的一些城市進行城鎮化打包工作。

?? 主持人：我註意瞭一下，兩位政府官員代表，一位思源給城鎮化一級開發等等這方面做咨詢服務專業服務機構，還有一位做專業咨詢服務，正好是二比二，我就拋出第一個話題，先問問兩位政府代表。誰先誰後都沒關系，我問一個問題，2014到2020國務院總體新型城鎮化規劃，並且今年年底要推出62+2，64個省一級直轄市還有地級市縣級市以及鄉鎮一百多個項目試點，現在正在發改委審核和報批國務院審批當中，可能據說從媒體披露信息年底可能就要公佈這個名單瞭，那麼我就想作為咱們高新區作為良鄉跟央企城鄉統籌的解決二元結構的項目，你們作為政府官員看待新型城鎮化是如何看待的？作為地方政府要怎麼跟中央相關政策去對接，怎麼執行和落地，這個我比較關心，請兩位代表坦誠交流跟我們分享一下。

?? 張濤：對於新型城鎮化我是個外行，也沒涉獵過這個領域，大傢也知道我們改革開放以後設計開發區的目的拉動經濟總量，以產業園區為它的主要基石，很少把城鎮化的東西融進去。隨著我們這些年成功和失敗的案例，我們建一個產業園無論是大大小小的產業園，或多或少會產生死城的概念，說我這個產業園，大傢在這裡工作，我生活、配套、居住很多園區解決不瞭，那麼隨著經驗和我們在新的，我們現在搞開發區初期的137平方公裡叫科技創新城，那麼城的概念自然人是最重要的因素，就不是產業園的概念，我感覺這個契機最起碼跟我們做的科技創新城是緊密相連，我是這麼認識。

?? 主持人：咱們高新區領導很謙虛，其實抓住瞭克強總理兩句話，第一句話是人的城鎮化，第二是產業城鎮化。王主任，我們非常關心北京良鄉的項目，不知道進行到什麼程度？

?? 王建華：良鄉衛星城在良鄉邊兩公裡，後來改瞭區化挪到農村裡，新規頒佈以後，我們首先覺得新規寫得特別好，從我們操作層面感覺，城鎮規劃不如城鄉一體化我們在操作層面上更好操作一些，因為城鎮一體化，在操作的時候包括機關幹部還有村裡邊以及各個企業容易想到就是建城，就是對鄉的重視對村的重視這塊重視的就不夠，有這麼一個，我深深有這麼一個體會。我們在做工作的時候，拆遷，還有做規劃的時候，征求意見包括征求人大代表政協委員意見的時候也容易在他們理解的時候，容易理解成隻是建城。在體制問題上更關註的就是將來進城以後它的戶籍制度和社保，所以這塊城鄉一體化應該說我們理解從城鄉兩個角度，強調一體化，這樣從公共設施和綜合的建設應該說效果要好一些。

?? 主持人：解決城鄉二元結構問題，同時怎麼解決農民各種需求問題，能夠跟城裡面享受市政配套享受良好的居住環境。丁總是專傢，這塊您作為負責人發起，通過以前做過服務過的一些城鎮化項目，能不能給我們分享一下，就目前現狀來講，因為新型城鎮化今年才剛開始，類似的會議據我所知，我們這是第三個或者第四個，也就剛熱起來實際上，以前還更多強調房地產這種金融論壇或者產業論壇，跟城鎮化結合不高，丁總，您認為中國新型城鎮化對開發商而言金融機構而言到底轉型是什麼樣的思路或者策略？

?? 丁武：談談我的看法，我們今天講新型城鎮化，城鎮化的定義有一個正確的標準，大傢講瞭很多從不同角度，我把這個定義定一下再講講我的理解。所謂新型城鎮化堅持以人為本，以新型工業化為動力，統籌兼顧為原則，推動城市現代化、集群化、生態化、農村城鎮化全面提升城鎮化質量水平，走科學發展集約高效，功能完善環境友好，社會和諧個性鮮明，城鄉一體，大中小城市和小城鎮和諧發展的城鎮化路子，內容很全。從我們做的一些項目來說，有些內容實際上已經按照這方面去做瞭，也許不全面，但是有相當的重合度，我接下來服務瞭這麼多的政府和一級開發商的角度看看項目運作中間的要點。因為我們畢竟是要運營這個事情，將來要產生回報，從經營的角度來看這個問題。

?? 我們做瞭這麼多項目之後就覺得我們現在城鎮化的概念是很好的，最後落實的時候還是大部分的情況下，執行角度是一級開發項目開發還有區域運營的過程，說到底還是這三方面的內容，這三方面的內容過去很多年來一直在做，但是有很多新的元素，要想把這個項目做成功有五個方面關鍵因素。五個因素分別是模式定位規劃招商和運營，接下來分別談談我的看法。

?? 模式，模式的選擇是一個進行城鎮和或者一級開發首要問題，我們這麼多年做房地產開發出來土地，一級開發要把生地變熟或者毛地變凈地的過程，城中村改造是一類還有大量新城區建設。新城區建設中間要出來這些大片的土地其中很重要的就是運營模式或者說投資回報模式的問題。在我們國傢，做土地開發過程中間，有幾類。一類政府主導比較早，像重慶是一個典型，政府承購平臺，政府融資平臺都是從這塊運用政府未來收益，土地收益做擔保，金融機構給瞭錢，拿瞭錢做整理，這是一類。還有很多政府錢不夠，還要收緊公共債務，出現瞭企業介入一級開發的過程，從某種角度上理解企業介入一級開發的過程也是現在說的 PPP這個模式，PPP模式，公私不完全是私人企業，完全是企業化的方式進來都是第二個P的內容。這個模式中間看到在過去的幾年中間，有很多大型的機構特別是施工開發運營能力的公司央企和大型企業進入，一級開發中間有一類企業是純投錢，純投錢公司做起來瓶頸會大一點，而有這種綜合開發實力包括規劃設計施工這種企業，要介入一級開發優勢大很多，中交、中建、中鐵，央企，資金實力雄厚，錢的問題比較好解決，有規劃設計施工，工程帶動來置換或者說它自己以施工來，從他們自己角度置換土地，政府角度企業做瞭施工，解決大片區城區開發中間基礎設施投資問題，這種模式對於中建或者中交這種企業他們也很高興，第一，由於投資方式介入解決他們大量的一個項目施工機會的問題，第二個方面，由於投資介入他們把產能運用起來，並且資金回報率是比較高的，由於他們在施工過程中間沒有那麼強的競爭去外邊一個一個競標過程中壓低價格，回報率也比較高，這種模式看到瞭中國很多城市這兩年迅速表現出來，現在政府有一定收緊，回報模式上不確定因素產生，但他們回報模式固定土地施工業務置換瞭約定價格置換土地，土地出讓有保底再加議價分成，這種模式比較快普及起來。

?? 第二個關鍵因素是定位，我們做新農村開發定位很重要，我們說瞭現在要產融融合，金融產業兩條路子去驅動，產業定位是非常關鍵，一個項目中間把產業定位為沒做好，你將來就很有可能出現大面積土地開發出來，拉不進來產業，如何定位，這也是一個很深的學問。

?? 第三，要點和規劃，我們同樣看好一個產業，產業中間規模有多大林口房屋二胎，又怎麼樣佈局一系列配套，剛才李院長講的這套有完整的一個規劃，這個內容非常重要這也是一個很重要的因素。我們也看到有些規劃思路是對的，定位是對的，但是規劃錯瞭，最後出現大量節奏和控制浪費等等都出現。

?? 第四，招商。這一點，我們在前面話題中間大傢對這方面講得不多，招商很重要，從我們現在來看，您在上午論點當中招商也是前置，這點我是完全贊同，但是很多地方一級開發商和政府原來對招商前置點是不重視的，都是大面積土地出來之後招商，這個時候往往都晚瞭，從我們實際來說招商要前置而且要很強招商配合的隊伍機構前置，前置之後有瞭資源有瞭將來目標客戶基本落定之後才去做相應土地的整理等等一些大投入，這樣前置是非常重要。另外在這個過程中間有很多專業化的做法，樓盤營銷，現在一系列這麼多年經過十幾年發展，全套的標準做法技巧方法，片區營銷怎麼做的，地方政府一級開發商沒有經驗，這個時候像有的好的片區城市打造宣傳系列的推廣和招商活動，這樣的安排就要非常重要，這是一個專業化的因素。

?? 第五個要點是運營，有瞭片區之後，把開發商引入進來瞭，服務引入進來，有一個持續運營過程，有二級開發商還有項目服務商，政府和一級開發商要做配套的政策規劃推進，隻有這樣片區隨著二級項目設施實施起來，新城順利建設起來，我先從五點說一說新城建設，新型城鎮化中間的幾個要素。

?? 主持人：感謝丁總，說得很落地也很具體，五個做好城鎮化的核心要素，劉總這邊能不能分享你的心得體會。

?? 劉凱：因為我本身來說可能聯系的招商這塊比較緊密，因為我們公司原來跟很多政府進行招商包括在上海進行招商會的推介，所以我們具體瞭解的情況可以說從兩個方面來闡述，目前來說，新城鎮的發展和它的模式在中國，今天中午也討論，大致隨便說瞭一下，實際上城鎮化主要的一個因素就是像李鐵主任說的，城鎮化人不種地，把人的價值變成增值的社會價值，從政府的角度以地來變搖錢樹，投資商，我們作為投資包括我們也是投資商，我們現在跟漢陽很大的目前亞洲最大的國博中心，把上海、香港國際會議引申到武漢去。第二黃岡市那邊有一個文化產業園包括昨天跟中關村郭紅，郭主任聯系瞭一下，總體來說中國大致模式要細化我也說得不那麼準確，從政府角度來說希望把城鎮化進行深化，但是從投資商角度包括張玉良在武漢國博中心做瞭第一高樓，綠地集團做的，這個城鎮化說得具體一點，怎麼樣把勞動力變成增值，我想對於我們政府來說應該是一個協調員的作用而不是管理者的作用。

?? 第二，作為投資商的目的，分化和細化，我們既然在這個地方投資，我們作為投資商投資目的是希望這塊地我能夠增值，我能夠生錢，我投資十年收不回來，但是我二十年回來，生存有什麼權？自主權、發言權，生存權？李總理要求地方城鎮化控制局面、控制地面、控制空間，整體來說他說的思維是放權，下面領導可能就是說，作為政府這一塊他就不敢松權，把這個地給你，我們環渤海帶，本身也想在馬城搞一片新城鎮工業園也是李曉林牽頭的，我們也想把這一塊做一下，我們有一個目的，這塊地給我1000畝地，我們現在想利用他們的品牌在這個地方比如建造一個工業園城，工業園城解決周邊就業人口，大傢在中國也可以看到，我經驗稍微看得多一點，臺資企業郭臺銘他為什麼能在中國，他到哪個地方在那個地方生根發芽，他能夠解決就業，所以城鎮化的發展是一個就業發展，就業的發展實際上也是增加稅收的問題，城鎮化說得簡單一點好像說得很樂觀，但是實際上我感覺對於中國當前地域限制再加上我們政府的還沒有很大的打包式放權，可能對於企業傢的投資來說還是任重而道遠，這是我個人看法。

?? 主持人：非常感謝。第二輪我還是先把問題拋給政府官員，這個話題可能越來越敏感，你們得小心。我自己也操盤過城鎮化的大盤，我遇到過兩種情況，第一種情況，我們跟政府簽一級開發協議的時候，後來又有二級開發有瞭優先開發權，這個在一級開發土地整理過程當中政府財政缺錢我們做墊資做BT也好，很多答應我們的東西在招商引資跟高層領導最後沒有兌現，比如說成本應該100%返還，開發商不能跟政府分享土地增值收益，但是獲得8%到10%的土地回報，北京最低是8%。我們遇到一個情況，按道理說當年審計當年返還不能及時返還，所以造成很多開發商為什麼不願意做一級開發也是這個原因，政府誠信問題，這是我想拋給政府官員你們怎麼看待這個問題。第二個，政策可持續性，香港領導換屆瞭，或者說明年審計署到今年各地審查土地財政，這幾個月地方政府不作為，批什麼批文都批不出來，說你先等等，我拋出這兩個問題，你們作為官員你們怎麼看待這個問題？謝謝！

?? 張濤：首先是這樣，一級開發到目前，我所在的開發區沒有做，所以說這種情況沒有遇到過，但是也不妨參考我工作中類似的問題，就你這個問題回答一下。就是現在我們所做的項目，如果好的項目不給一定的支持這鳳凰也飛不來，那麼怎麼能，您剛才提到瞭審計署，提到瞭土地的返還，提到瞭稅收返還，現在最起碼現在我開發區不做土地返還，我做稅收返還，但是我開發區一級財政，我自己的盈利的資金池子裡頭有產業支持或者叫扶持資金，我可以通過這個環節來解決這個瓶頸問題。

?? 王建華：趙總您提到關於誠信的問題我感觸挺深，我在一線。政府工作人員的行為方式和運行機制這塊我覺得近兩年來的感覺就是在我們基層，我發現一個問題，就是缺乏數據思維。就是很多情況沒有按照主席原來說的調查然後有瞭數據以後，再進行決策，這個問題比如說我們去年關於拆遷戶周轉費問題，大傢說瞭，該漲瞭漲瞭，物價漲瞭，漲多少錢？一個人漲一百塊錢，一百塊錢怎麼來的沒有經過調查，把拆遷戶用大數據思想100%全部取樣回來以後跟你當地房價給定的數值確定這個值，誠信的問題和工作方式運行機制存在關系，這是我一點體會。

?? 還一點體會，關於今後的政府，房貸試算比如企業和金融機構投資以後它的回報問題，一個是新的預算法出臺以後有兩個職能，一個可以發行地方債務，發行債券，由原來隱性債務變成明的，再一個規定瞭可以，如果償還不行可以變賣政府資產，這兩塊對投資的一種保障這是一個。還有一個就是在合作的時候選擇模式的時候，不同地區模式是不一樣的，前一段用得比較多BOT和BOT的變形，現在政府主推PPP，政府更喜歡BOT的變形，它不承擔風險，PPP政府參與全程投資，政府要承擔風險，選擇合作模式要慎重這是一個，要瞭解當地實際情況和你項目落地情況。

?? 再有一個和中海合作的項目，我們用兩個三來說，我們現在實施進度情況。一個三，就是實現新城鎮化通過雙輪驅動，一個輪城鎮建設另一個輪是村裡，把村和鎮的建設賦予它新的職能這是一個驅動。再有一個就是農村的驅動，農村驅動關註農村新的業態的轉化，尤其在北京的京郊地區，怎麼樣讓它和鎮的建設配套，來分解特的一些職能包括環保的一些設施，一些休閑設施，養老設施這是雙輪驅動。還有一個雙輪驅動，關註農村人口向城鎮轉移，帶來土地要素的變化，還有一部分關註城市人要到農村去養老，這些新業態和新產業帶到農村去，這雙向流動有一個結合，和金融結合，這是第二個雙。第三個雙，前兩天中央剛發佈瞭關於土地流轉一個意見，國務院關於土地流轉意見，我們中海和我們鎮政府的合作也牽扯到雙重體制，六個板塊，新農村建設一些服務的農業的這些項目走的股份合作制，我們和中海研究推行一個雙合作社制，雙合作社制，所謂農民不動產土地怎麼入社，怎麼給它量化，參與企業和金融投資這是一個。第二個，現在過去意義上的經聯社怎麼運行產業方面問題，這三個方面雙輪驅動。還有一個雙，金融創新這塊我們感覺從基層來說需求有三個方面，一個在項目創新方面，金融機構能給我們一些支持，項目的創新這一塊。比如說農村的一些新型業態，你像良鄉它在城鄉結合部，我們一共30平方公裡，我們搞農業可以說附加值很低，將來投資商投資成本很難收回，怎麼辦？我們就搞提高土地附加值，可以搞平臺經濟，互聯網經濟，這一塊我們在運作過程當中希望得到金融部門支持，業態發生變化。

?? 第二，技術上的創新。城鄉垃圾處理這個項目我們感觸比較深，因為它存在六大瓶頸，一個是選址、運具、二次污染、資金、技術、現有土地的制約層面，現在我們那個地區也得到瞭一項發明，以小區為單位處理垃圾，就是這個技術應該說解決瞭這個六個瓶頸的問題，當時在這一塊缺資金，技術創新這塊給予，在新農村建設。

?? 第三，就是在機制上對接上，將來我們土地合作社或者要素合作社也好，能不能和銀行對接和我們金融機構對接，這一塊給我們支持。我說這麼多，謝謝。

?? 張濤：我再補充一點，剛才談到政府的信用也可以說是履約度，哈爾濱開發區是這麼做的，再跟大傢匯報一下，哈爾濱對一個項目引進大約有三個階段。第一個階段就是初評，招商引資，我們同行有很多，做起來也蠻辛苦也蠻有意思，但是我這塊可能招商引資的過程中也在選，第一步就是我招商部門的意見，所以說你對一個項目的評價是第一部，我又很專業對某些行業某些產業，我們有專傢顧問評審組，有哈爾濱方方面面的專傢對這個項目評估，如果這個評估通過以後，再有一個領導小組最後敲定，這樣大傢避免瞭以前人為的對項目的認識以及一些偏激一些領導的這種權大於執行力，有些時候這種角色的失誤，人參與的越多可能聲音越多，大傢對它的認識也就越多，這是我對於項目引入機制。

?? 截止目前為止，入住哈爾濱高新區的項目履約率100%，我們用法律的手段來互相做一個約束，目前是100%。另外跟大傢通報一下，我僅僅站在我工作崗位上跟大傢做瞭一個介紹，哈爾濱在十幾天前，國務院正式認定已經邁入國傢特大城市行列，行政區域人口超500萬，特大城市，它是主城區加下轄八區十縣，所以說我們如果62+2在我的傢鄉一左一右還是大有可為。

?? 主持人：非常感謝兩位政府代表坦誠不公發表自己的想法，我恰恰覺得王主任高新區的領導，恰恰因為在基層，瞭解新型城鎮化項目，高新園區的項目，他們知道怎麼招商引資，能給大傢更多的啟發啟示最有價值。最後還是留給做新型城鎮化為地方政府招商引資策劃咨詢的機構，我拋出一個話題，圍繞我們這個主題新型城鎮化地產金融轉型創新，因為你們服務的對象無非兩種，一個是開發商項目一個是政府主導，開發主體是這兩種，你們認為這種轉型和創新是誰更帶動誰還是互促的還是說誰先誰後？比如說創新一些機制，創新的一些手段，我不具體去講，這裡邊關系不展開瞭，但是誰帶動誰或者說還是互相影響，你們在實際操作過程當中肯定會遇到這種理念觀念技術手段還有機制等等各方面的創新，我想請你們二位回答這麼一個問題。

?? 劉凱：根據新城鎮化這一塊的思路和策劃，我參加瞭兩個，一個是上次國土局上海開瞭一個會，第二個，孟曉松圍繞碭山高鐵站預熱瞭解瞭一個專題會。趙總談到究竟是政府主導還是投資商主導呢？這個就是說必然回答肯定是相輔相成的。第二，同時從最開始來說，肯定是政府把框架和它相關的一些政策以及這個配套的一些服務到位，投資商作為實際的操盤人，到這個地方來，肯定是按照條條框框裡面，有不適應的可以跟政府進行協商，如果適應瞭我想的話投資商肯定有利才去，所以我認為在這個相輔相成過程當中，政府起到瞭應該是，我個人感覺政府起到就像我們趙總說的跟著黨走，政府起到決定是主導作用，而企業去瞭，因為這一個地方不是說一個企業的行為，這個地方完全是一個政府的一種組織或者說我們的領導行為，所以去瞭肯定不是一個企業，而是一個群體特別是像我們比如要操盤一個地盤或者一個新城鎮，肯定就是說集團化或者說聯盟式像趙總新城鎮化金融聯盟，上次我也跟國務院研究室主任金融辦的陳守富在一起談過，集體要服從組織，組織好集體發揮力量和能量，我想我們李總理提出的蔚藍色的圖美麗的圖也好，新城鎮建設可能在未來中西部發展應該是起點更好，包括他的效率可能比當現代長三角珠三角有一部分，當前來說可能說在全國百強企業裡面應該是可以，但是在未來說提高它效率和它的增值的概率成果應該是在中西部比較大，當然主導政府引頭人最重要。

?? 丁武：我覺得政府最後一些合作模式肯定是要政府定，合同是政府同意以後才能簽，看哪一個地方政府強主導多，哪個地方政府弱一點，有可能企業引導。像我們接觸西安新區，還有曲江新區，政府挺強，引入一級開發商幹什麼事，框架都給你定死瞭，這是政府主導。還有三線城市政府隻有一些初步想法，往下怎麼落的時候，不知道，這個時候你去一級開發商就有很多超前的想法，引導政府也就接受瞭，所以我覺得具體在引導方面看哪個地方更強，起到推動作用。

?? 主持人：現在四點半，會議節奏控制不錯，再次感謝四位嘉賓，我代表主辦單位和承辦單位再次對演講嘉賓、對話嘉賓參會嘉賓堅持到最後一刻，表示感謝，謝謝大傢！咱們今天的會議正式結束。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-11-29/19335944422684153918096.shtml

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