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內容來自163新聞

開發商警示中國房地產風險：房價漲50%仍虧錢

泰禾集團董事長黃其森表示，泰禾為此做過一個測算，前兩年花350億拿的土地，如果今年再去買就要花700億。以前靠土地增值就能賺到比制造業高的利潤的時期已經不再，今後這麼做壓力是很大的。融創中國董事長孫宏斌則認為，控制風險特別重要。

2015年12月30日，福州東二環泰禾廣場開業。泰禾集團董事長黃其森告訴到場的知名影星范冰冰，前不久，深圳那塊高達7.99萬/平方米的全國單價地王就是他們拍下的。

經歷過2013年和2014年瘋狂擴張的泰禾曾經拿下數塊地王，拍下深圳地王也不令業界意外。然而，黃其森在接受21世紀經濟報道記者采訪時提醒道，“泰禾集團如今拿地也不像前兩年那麼激進。這主要是因為如今一二線城市的地價相比前兩年翻瞭一番。”

有著同樣感受的也包括融創中國董事長孫宏斌。“現在地價真是貴得邪門。控制風險，對融創而言，變得特別重要。”

奔跑的地價

地價漲幅正創歷史新高。

中原地產研究部統計數據顯示：在2015年，20大標桿房企合計拿地金額突破4724億，這一金額同比上漲幅度高達29%，僅次於2013年拿地金額歷史第二高、地價漲幅最高的水準。多傢企業從9月份開始積極拿地。保利、萬科、華潤等企業主導或參與拿地金額均超過瞭500億。

房企拿地樓面價也明顯出現上漲，2015年拿地平均樓面價達到瞭4568元，同比上漲幅度達37.4%，創造瞭歷史最高紀錄。

在北京，地價整體表現就更為兇猛。

中原地產統計顯示，在2015年，住宅類土地出現瞭樓面價超過3萬元/平方米的地塊高達22宗，總體占到瞭2015年所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中，樓面價超過3萬元/平方米的隻有9宗，占比為17%。

中原地產首席分析師張大偉認為，截至日前，北京供應的49宗商品房住宅用地中，隻有300萬平方米是純商品房住宅，其他面積均建設成為保障房等類型物業。而按照300萬平米商品房住宅部分計算樓面價，實際北京2015年住宅用地平均樓面價已經高達3.8萬左右。但同期，北京實際商品房目前成交均價隻在3萬左右，也就是說，按照當前地王的成本售價預期，房價在未來2年需要上漲100%以上。

黃其森表示，泰禾為此做過一個測算，前兩年花350億拿的土地，如果今年再去買就要花700億。以前對於一些不專業的開發商而言，拿一塊地，放幾年，靠土地增值也能賺到比制造業高的利潤，但當下的這種趨勢顯示，今後這麼做壓力是很大的。

孫宏斌也認為，目前中國經濟逐步下行是全世界的共識。但地價卻貴得邪門。“我一直說，我們一定不能把自己弄到一個坑裡。不能買一塊很貴的地，需要好幾年才能緩回來。”

孫宏斌表示，去年融創中國快速進入瞭八個城市，而且項目都拿得挺好，集團內部都挺滿意。2016年融創中國將繼續佈局廣州、深圳等珠三角城市，繼續完成核心二線城市佈局。

房價漲50%還虧錢

一些開發商已經意識到房地產的風險。

孫宏斌稱，算上合肥，融創中國在2015年進瞭8個二線城市。這主要是因為北京、上海的地價沒法算賬。“算算就虧錢，房價漲50%還虧錢。”

“2016年，如果北京上海地價跌下來瞭，我們就在北京和上海繼續拿。如果地價繼續漲，我們就會快速完成（集團整體）佈局。”孫宏斌表示，“控制風險”是融創中國2016年的關鍵詞。

黃其森也稱，泰禾集團目前拿地非常審慎。2016年主要是練好內功。

隨著開發商集中佈局一二線城市，擺在他們面前的嚴峻事實是，2016年，地王面市的難度之大。

以北京市為例。2015年該市出讓的宅地中僅有的7宗位於五環以內，並且盡數花落豐臺，這7宗住宅用地的實際樓面價在4萬-7.5萬元/平方米之間。昌平北七傢、大興瀛海、順義仁和這類六環附近的郊區縣均出現樓面價3萬以上的地塊，高價地范圍廣泛外延。在這其中，部分環線位置較好，但也並不屬於傳統高端居住區的住宅地塊也遭到瞭“瘋搶”。

張大偉表示，隨著北京地價攀升，未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，而很多過去被認為是非豪宅區的區域將會供應大量豪宅項目，對市場定價有明顯影響。樓面價超過房價已經成為常態。北京已經出現瞭遍地地王的現象，雖然地王不完全代表未來市場售價，但集中出現，未來房價很難不受到影響。房企拼搶地王開始從國企蔓延到民企，預計2016年房企競爭土地會越來越激烈。但未來一年房價是否會出現大幅度上漲、地王入市的難度多大，將成為2016-2017年最大的疑問。

亞豪市場總監郭毅認為，2016年豪宅產品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大於求現象，對房企來說，在非成熟豪宅區打造豪宅產品，必然要付出額外成本進行周邊配套的升級打造；而即便是在已有豪宅基礎的區域，由於拿地成本明顯高於周邊項目，即便是耗巨資打造出品質項目，由於成本制約，其競爭力必然也存在一定短板。因此雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但對於房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。

孫宏斌認為，中國房地產當前的風險空前大。

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一線城市地王頻出風險隱現 開發商更加謹慎

融創中國董事長孫宏斌對北京、上海的房地產前景的判斷頗為審慎。他解釋稱，主要是因為北京、上海“沒法弄，一算就賠錢”。過去他覺得北京、上海什麼地都能拿，現在覺得要避免掉進高價地的“坑”裡面。

京滬地王風光背後：業內警示勿走綠城宋衛平老路

“有些中小房企，別看以前賣得都挺快，活得不錯，但假如一塊‘地王’砸在手裡，5年的積累就沒瞭；要是拿錯瞭兩塊‘地王’，說不定整個企業都危險瞭。綠城當年多牛，就是因為拿錯瞭幾幅‘地王’，以至於宋衛平不得不將親手創建的企業控股權拱手相讓。”一位業內人士如此感嘆。

一線城市頻現“地王” 資源與資本的集中是主因

同策咨詢研究中心總監張宏偉表示：“一線城市仍然是各大金融機構投資和資產配置的重點區域，對於 不差錢 且融資成本低的他們來說，地王的 天價 是全局戰略部署中還算合理的成本，這也解釋瞭為何地價相應走高。”








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