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仍然信貸審核供不應求

自今年8月15日北京市通州區正式啟動限購開始,至今已滿百日。作為2015年唯一一個“逆市”強化限購的區域,通州的房地產供應量和成交量面臨雙雙下滑。

商住項目成交超半數

知情人士向21世紀經濟報道記者指出,9、10月份成交低迷,很大原因在於行政力量對供應端的管控。“當初拿地時沒有任何要求,到瞭今年售樓時,政府要求我們不能分割銷售,單套成交面積必須要大。”上述人士說,通州區域的很多商業立項項目,都收到瞭這種“不成文”要求,導致很多早前拿到預售許可證的項目,在這兩個月間被限制銷售。

但隨著“行政機構東遷”等利好的不斷釋放,通州樓市仍然被業界所看好,即使限購強化之後,通州區的成交價格仍然上漲瞭兩成左右。數據顯示,當前通州樓市的庫存處於低位,未來的成交量和房價都有巨大上漲空間。

在“去庫存”主旋律下,今年以來全國多個城市松綁樓市政策,通州成為唯一一個“逆市”強化限購的區域,也是全國限購最嚴格區域。究其原因,在於北京市行政機構東遷的消息,對通州樓市帶來刺激。

今年8月14日,北京市住建委發佈《關於加強通州區商品住房銷售管理的通知》,對通州區的限購措施在現有政策基礎上進一步收緊。通知要求自8月15日起,無住房的本市戶籍人士或近3年在通州連續繳納社保、個稅的非戶籍人士,限購1套住房;若已擁有1套住房,在通州落戶3年以上或近3年在通州連續繳納社保、個稅的戶籍人士,可再購1套住房。

通州限購100天:交易低迷背後暗流湧動



但多數業內人士指出,即便拋開上述因素影響,在“最嚴限購”下,通州樓市的供需兩方也出現瞭明顯下挫。

由於不受政策約束,在“強化版”限購政策出臺後,商業立項公寓項目和“商改住”項目成為通州樓市成交主力。數據顯示,今年9-11月商住公寓項目每月均占通州區成交套數的半數以上。



該人士指出,政府部門提出上述要求目的在於為通州區引進企業。“政府部門希望商業項目回歸其‘商業’屬性,不希望‘商改住’大行其道。”

今年11月26日,北京市明確瞭通州區的“十三五”發展目標。到“十三五”末,通州的城市路網密度將力爭提升到9公裡/平方公裡,達到世界一線城市水平。此外,截至2014年底,通州常住人口為135.6萬,“十三五”期間通州區人口調控上限約為160萬人。這兩方面均被認為是對通州樓市的巨大利好。

但從“最嚴限購”出臺之後,通州樓市就大為受挫。亞豪機構統計顯示,今年9月和10月,通州區新房成交量分別為916套、717套。與限購前2000套左右的月成交規模相比,降幅超過50%。今年11月新房成交量恢復到1500套左右,但仍與新政前有明顯差距。

內容來自163新聞房子二胎條件貸款全省皆可處理

縱使成交下滑,價格仍然上漲。中原地產統計顯示,今年11月,北京通州區純住宅項目成交均價為27411元/平方米,創歷史新高,且比限購強化前的7月上漲瞭18.8%;商住公寓項目成交均價為29033元/平方米,同樣創歷史新高,比7月上漲瞭27.2%。中原地產首席分析師張大偉認為,這體現瞭外界對通州樓市的預期仍然向好。

經過此後的斡旋和妥協,商住項目得以部分放行。到11月份,通州區的住宅供應和成交量均有明顯上升。

張大偉指出,按照通州市人口發展目標,未來五年間,通州區將增加25萬人。按照戶均2.5人計算(2-3人已經成為傢庭常態),大約需要新增供應10萬套住宅。

但截至11月底,通州區商品住宅庫存6300套的水平,比年初的12000套下降一半。即使算上商住房庫存,通州樓市仍然處於“供不應求”狀態。

與此同時,2014年和2015年兩年間,通州僅成交4宗住宅用地,合計供應規劃建築面積僅91.92萬平方米。這不僅導致通州區域的後續供應出現不足,也導致上月中旬通州臺湖地塊遭到激烈爭搶,住宅樓面價達到3.8萬元/平方米。

亞豪機構市場研究總監郭毅向21世紀經濟報道記者指出,通州還存在明顯的區域不均態勢。在靠近“副中心”的通州新城區域,供不應求狀況尤其明顯;在臺湖等一些區域,則出現一定程度的供應過剩。

但郭毅認為,隨著通州區首都“副中心”地位的夯實,以及隨著行政機構帶來的企事業單位東遷,通州區域的價值仍然看好,其房價也將持續走高。

張大偉也指出,目前尚看不到通州限購“松綁”的跡象,但未來通州還將不斷有利好釋放,並將推動區域內房價向3-4萬元/平方米集中。

行政力量管控無疑是市場低迷的主因。知情人士指出,為給區域內引入相關產業,政府部門曾要求區域內的商住項目不得分割銷售。這也使該區域的供應量一度降至低點。



本文來源:21世紀經濟報道 作者:張敏



這種刺激直接影響到市場表現。據悉,為追趕政策窗口,在限購政策出臺前夜,通州區的一些房地產項目連夜開盤,並上調價格。

新聞來源http://money.163.com/15/1203/05/B9SV34O400253B0H.html
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