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內容來自sina新聞

房企海外建房返銷國人

在今年深圳春季房博會上，海外房地產項目以投資移民為賣點吸引客戶。

近來，房企"出海造房"熱潮持續升溫。5月中旬，英國《金融時報》報道稱，中資房企"總部基地"將斥資10億英鎊(約合人民幣94億元)，在倫敦皇傢阿爾伯特碼頭開發商業地產，占地35英畝(約合14.16萬平方米)。據估算，該項目可能是中資企業在英國最大規模的投資項目之一。

此前，萬科先後進軍舊金山和新加坡，王石更透露有意落子紐約。一項調查數據顯示，自去年以來，國內房企的海外投資盤子已達上百億美元。

為什麼要出海？需求是顯而易見的答案。事實上，隨著開發商出海項目陸續上市，這些房子大多"返銷"中國人，開發商海外投資時，無論是拿地、開發還是銷售，都帶有濃鬱的中國特色。

集體"出海造房"

投資達百億美元

"我認識的一傢房企在海外的一個項目，本來說好在年中開盤，結果還沒開盤，就賣瞭九成，買傢絕大多數都是中國人。"5月24日，巨龍出國集團總裁陸炳同對深圳商報記者說，但其不願透露具體房企和項目所在國傢。

當中國人最為迷戀的投資品"房產"被限購以後，一股由中國富豪們掀起的房地產投資熱浪開始席卷全世界。從澳大利亞、加拿大、英國、美國，到法國、愛爾蘭，甚至塞浦路斯，等等，都可見到"中國購買"的足跡。胡潤2012年11月發佈報告稱：目前中國高端消費者中擁有海外資產的比例高達三分之一，海外資產占到其總資產的約19%，而海外資產中，房地產是最主要的投資領域。

內地房企進軍海外已經成為"時髦"。4月中旬，萬科以6.78億元收購新加坡一個房地產項目30%的權益。今年早些時候，萬科先後與美國鐵獅門、香港新世界聯手，進軍美國舊金山和香港開發住宅項目。其中，萬科為舊金山項目投資1.75億美元，而香港荃灣地塊總價值34.35億港元，萬科占有項目兩成權益。萬科董事長王石透露，萬科將追隨客戶進軍北美，年底有望在紐約投資項目。

來自中國海外投資聯合會的一項數據顯示，2012年以來，碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十餘傢大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。

據瞭解，海外市場貸款利息多為4%~5%，融資成本低。"另外，和國內按照某個項目融資不一樣，在國外開發商可以多種渠道融資。"正略咨詢顧問趙麗燕對深圳商報記者分析說，國外土地成本低，國人海外置業的火爆，以及從戰略佈局角度需要國際化等，這都是房企淘金海外的原因。

"中國式"開發

主要賣給中國人

為瞭降低市場風險，淘金海外的發展商，大多和當地開發商進行合作。例如萬科和美國鐵獅門、香港新世界聯手。但是，在開發過程中，卻也帶有明顯的中國特色。

在拿地策略上，房企緊緊追隨國人足跡。由於經常和房地產企業合作，陸炳同對房企海外運作相當熟悉。他告訴記者，開發商在國外拿地，一般遵循以下幾個原則：首先是城市人口要足夠多，至少在300萬以上；其次，盡量挑選離中心區近的地段，並且外來人口一定要較多。"如果開發一個大盤，幾千套房，必須吸收外來人口，尤其是中國移民要多，才能消化得瞭。"陸炳同說。

為瞭節約成本，在建材的采購方面，房企也獨辟蹊徑。"有發展商從國內采購電線、插座、安防系統、瓷磚、門等建材，再運輸到國外。因為中國是世界工廠，很多原材料質量既好又便宜。這樣一來，房企又能多出20%左右的利潤。"

而在銷售方面，房子造出來後，有很大一部分是"返銷"給中國人。

萬科鬱亮說："中國人想去哪裡，哪裡的中國人最多，我們就去哪裡。"中國有35%的移民湧向美國，而在美國舊金山，華人的數目也相當多。這也可以解釋為何萬科首先選址舊金山。

碧桂園於馬來西亞的金海灣項目預計今年正式對外銷售。在該項目上，碧桂園也主打"移民牌"。"目前該項目正在全國進行前期推廣工作，最先帶出去考察項目和投資環境的對象是碧桂園的老業主。在推廣過程中，除瞭移民政策，還用旅遊、投資、教育、醫療等資源吸引買傢。"碧桂園相關負責人表示。

又如綠地韓國濟州島項目，擁有2000多套住宅，其中的70%打算賣給中國人。

房屋二胎民間房屋二胎借款缺錢急用哪裡借錢 物業類型廣泛

匯率變化是風險

從房企海外項目的物業類型看，涵蓋范圍相當廣泛，包括旅遊商業、住宅、酒店式公寓在內的多種業態都有涉及。據瞭解，目前海外項目大多處於開發階段，項目是否得到市場認可，將直接決定企業未來是否繼續投資。

"開發商投資海外的非市場性風險主要來自於匯率變化。"正略咨詢顧問趙麗燕分析說，開發商主要是看漲人民幣，利潤空間較大；萬一人民幣貶值，那他們的日子就會比較難過。

另外，"出海"的同時也常常面臨著海外政局、當地法律、市場環境以及環保要求等因素影響。對於根植於國內市場的房企大鱷來說，進軍國際市場也難免會水土不服。例如，國內交房都是毛坯房，而國外卻是精裝房；國外房產交易全程都是律師為代表；一旦延期交房，將被重罰等。

還有一個隱藏風險，則是"自產自銷"的模式長久性值得懷疑。從海外建項目最終再賣回給中國人，這樣的操作模式雖然可以實現，但是依托中國人的海外置業潮究竟可以走多遠值得懷疑。上世紀90年代日本也在世界各地瘋狂購買物業，但隨著日本國內經濟的長期不振，購買潮最終褪去。出海的房地產企業必須有更加長遠的考慮。

知情人士稱：

中國部分外儲或投美國房地產

【深圳商報訊】據彭博社報道，兩位知情人士稱，中國正研究將3.4萬億美元外儲的部分資金投資於美國房地產的可行性。

知情人士稱，中國國傢外匯管理局是在看到美國房地產復蘇跡象後開始此項研究的。他們稱，中國可購買房產、投資房地產基金或收購房地產公司股權。消息人士稱，投資安全是首要考慮。他們沒有透露時間表及其它細節情況。

《華爾街日報》上周援引消息人士的話報道稱，中國已經在紐約設立機構以實施替代性投資，外儲管理人員尋求減少對美國國債的投資，使投資進一步多樣化。

隨著美國住房市場復蘇，今年第一季度，89%的美國城市獨棟住房價格上漲。

2013珠三角房博會周五舉行近300樓盤參展房貸二胎年限貸款全省皆可處理首設海外置業展區

【深圳商報訊】(駐穗記者張瑩通訊員伍春林)2013珠三角房博會將於本周五至6月2日在廣州琶洲國際會展中心舉行。記者昨日從組委會獲悉，本屆房博會首設海外置業展區，將有來自美國、加拿大等11個國傢和地區的近300個樓盤參展，為吸引中國置業者各出奇招。

據組委會介紹，本屆房博會開辟海外置業展區，來自美國、加拿大、澳大利亞、新加坡、葡萄牙等11個國傢和地區的近300個樓盤參展。組委會還將在現場舉辦海外房產投資論壇。

帶來海外物業銷售的廣州市西蒙茲房地產有限公司負責人介紹，現場成功簽署買賣合同及交付首期款的客戶可獲得往返中國至澳洲飛機票、一年澳洲無限次往返簽證及平板電腦等。而阿裡斯托房地產開發集團中國代表處為吸引消費者，推出簽署看房意向書，即免費贈送全傢一年塞浦路斯多次往返簽證、超五星級海景房4晚住宿、午餐和地中海風情晚宴、送全傢定制化行程，參觀紅酒莊園、橄欖園、有機農場等。

針對本屆房博會海外物業展區的規模大幅增加，省房協秘書長王韶分析認為，金融危機對西方發達國傢和新興國傢的影響尚未完全消除，他們迫切需要中國富人階層的消費刺激。

據組委會介紹，本屆房博會共有近100個來自廣州、深圳、佛山、惠州、珠海等珠三角城市的樓盤參展。部分房企甚至將產品發展到瞭遙遠的非洲。比如頤和地產，除瞭廣州地區多個項目同時推出別墅產品，還將別墅建到瞭臺山溫泉區、北京的山地及非洲的毛裡求斯。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-31/08562237146.shtml

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