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內容來自sina新聞

廣州天盈廣場散售入市富力H股融資仍留遺癥

觀點地產網李雯露 如果一個寫字樓項目位於國傢級CBD的黃金地段，其所在的綜合體項目又被譽為該區域的"第八大地標"，那麼在持有和散售之間，開發商會作何選擇？

富力地產位於廣州珠江新城的天盈廣場，以"6萬/平方米"的售價給出瞭答案。

天盈廣場散售

近日，高力國際在最新發佈的研究報告中指出，珠江新城新項目天盈廣場，預計售價將可達6萬元/平方米，有望刷新廣州甲級寫字樓銷售市場新紀錄。

實際上，天盈廣場是被譽為珠江新城"第八大地標"--天匯廣場的寫字樓部分，而天匯廣場則是由合景泰富地產、新鴻基地產以及富力地產合作開發的頂級綜合體旗艦項目。

整個天匯廣場共分為5大部分，即CBD行宮"天鑾"、國際名品Shopping Mall、超五星級酒店、超甲級寫字樓和大型城市公園。

其中，公寓部分(天鑾)，主要由合景泰富地產開發並銷售，新鴻基負責Shopping Mall的開發運營。而寫字樓、酒店則主要由富力地產負責開發。

據天盈廣場的銷售人員介紹，寫字樓一期已於不久之前開售，但均價並未有外界預測的這麼高。

"均價大概5.5萬/平方米，一層大概2000平米，賣的單位從730平方米-2000平方米都有。目前並沒有其他的優惠，但在付款方式上有一些折扣。"

值得註意的是，在今年8月初天盈廣場的全球發佈會上，項目方曾透露，寫字樓一期將對外銷售，二期將隻租不售。

不過，天盈廣場銷售人員表示並未知曉上述安排："該項目之前就沒有想過要租，同時也不會為業主提供統一的招商服務。"

對此，有業內人士表示，盡管6萬/平方米的售價在廣州甲級寫字樓銷售市場可達最高，但橫向對比幾個一線城市，這一價格已算低價。

"北、上、廣、深幾個城市，廣州的寫字樓售價相對較低。"

與此同時，該業內人士還指出，富力在選擇持有亦或散售之時，主要會從回報率方面去考慮。

"如果自持的話，租金回報率可能不是很高，而且在國內這一部分也一直是偏低的。如果一次性出售的話，回報率反而會更高一點。"

而談及項目未來的發展，該人士表示，如果有統一規劃、統一招租肯定會更好，其實問題的關鍵並不在於是否散售，而是在於招商的時候會不會統一招商。

"比如有的項目就會對業主承諾一定的回報率，然後幫業主出租，這樣也可以保證整體項目的質量。但如果散售之後，業主自己招租，這就很有問題瞭。"該人士對於散售之後的寫字樓前景表示擔憂。

H股後遺癥

但其實，富力地產旗下寫字樓項目的散售歷史由來已久。什麼是房貸二胎貸款全省皆可處理

在廣州，除瞭富力中心是該公司自持之外，盈凱廣場、盈盛廣場、盈通大廈、盈豐大廈等多個超甲級寫字樓項目都以散售的形式發展，而位於江南西的超甲級展貿商務"富力天域中心"也已在10月26日正式銷售。

有熟悉富力的分析人士指出，富力地產在國內更多會以出售為主，不管是商業還是住宅，這主要還是資金問題。

富力地產不同於其他內房股，它本身的註冊地在國內，因而是香港上市的"H股"公司，不是紅籌股。所以它在做境外融資的時候不能由H股來做，而是要在香港設立一個子公司，即富力香港。

穆迪投資者服務公司在10月21日針對富力香港發佈的評級報告中指出，預計富力香港會獲得富力地產的全面運營和財務支持，同時會繼續作為富力地產的唯一境外融資和投資平臺。

因為之前，"H股公司"即使通過海外公司做瞭境外融資，也要受到中國證監會、外管局等政府部門的監管，融資自由度不及後來那些不在國內註冊的紅籌房企，而且如何將融到的錢用在國內的項目上也是一個問題。

所以，富力地產選擇將成熟的投資型房地產投資業務放在富力香港，其項目包括集團總部--廣州富力中心、廣州富力麗思卡爾頓酒店以及廣州富力君悅大酒店。

"而富力地產在國內的項目更多就會傾向於銷售，這樣才能把房貸2順位任何問題免費諮詢資金滾動起來。"上述分析人士如是說。

不過，縱觀富力前三季度的銷售表現，截止至今年9月底，該公司實現總合約銷售金額約294.6億元，達全年銷售目標420億元的70.14%。

"現在看來，全年目標對於富力來說還是存在一定壓力。"行業人士認為，從某種程度上來說，天盈廣場5萬5的均價相對保守。可能考慮到資金以及銷售的問題，富力還是會犧牲一定的利潤空間，以確保項目順利銷售。

(審校：勞蓉蓉)

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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2013-10-31/09233684311.shtml

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